賃貸不動産のオーナーが高齢のため、子が代わりに賃貸不動産の管理を行う場合において、親所有の賃貸不動産を子が使用貸借で借り受け、その借り受けた不動産により収入を得た場合には、その不動産所得は親と子のどちらに帰属するのでしょうか？今回は、使用貸借資産に係る不動産所得の帰属についてご説明いたします。
賃貸建物における不動産所得の帰属について
親から使用貸借で借り受けた建物を子が賃貸して家賃収入を得ている場合には、一見すると不動産所得の帰属は子にあるように見えますが、所得税法において実質所得者課税の原則があるため、建物の所有者である親に不動産所得が帰属するものと考えます。
そして、子が受け取る家賃収入については、親から子への贈与に該当するため、子は贈与税の申告が必要になるものと考えます。
（実質所得者課税の原則）
第十二条 資産又は事業から生ずる収益の法律上帰属するとみられる者が単なる名義人であつて、その収益を享受せず、その者以外の者がその収益を享受する場合には、その収益は、これを享受する者に帰属するものとして、この法律の規定を適用する。
（資産から生ずる収益を享受する者の判定）
12－1 法第12条の適用上、資産から生ずる収益を享受する者がだれであるかは、その収益の基因となる資産の真実の権利者がだれであるかにより判定すべきであるが、それが明らかでない場合には、その資産の名義者が真実の権利者であるものと推定する。
なお、実質所得者課税の原則が適用された判決として、大阪高裁令和4年7月20日判決があります。
「不動産所得である本件各土地の駐車場収入は、本件各土地の使用の対価として受けるべき金銭という法定果実であり（民法８８条２項）、駐車場賃貸事業を営む者の役務提供の対価ではないから、所有権者がその果実収取権を第三者に付与しない限り、元来所有権者に帰属すべきものである。」
駐車場における不動産所得の帰属について
親から使用貸借で借り受けた土地を子が駐車場として整備して貸し出す場合においても、実質所得者課税の原則に基づき、資産の真実の権利者に不動産所得が帰属するものと考えます。
ただし、駐車場の場合には、単なる土地の貸付けのケースだけでなく、立体駐車場のように構築物の貸付けのケースも考えらえるため、一律に土地の所有者に不動産所得が帰属するとは言い切れません。
駐車場として貸し出す際の設備の内容や管理状況等により、不動産所得の帰属先を考える必要があります。
簡易に砂利敷きのみをおこなって土地を貸し出す場合には、土地の所有者である親に不動産所得が帰属するものと考えます。
一方、立体駐車場を設置して貸し出す場合には、収益が生ずる資産は土地そのものではなく、構築物であると考えられるため、立体駐車場の所有者に不動産所得が帰属するものと考えます。
これは、親から土地を使用貸借で借り受け、子が賃貸建物を建築してアパート経営をする場合に、その家賃収入は子の不動産所得に該当することと同じと考えられます。
【参考】有料駐車場の所得区分について
有料駐車場について、単なる貸付けではなく、管理人を常駐させて車を保管するといったサービス提供を行っている場合には、業務的な要素が大きいため、不動産所得ではなく、事業所得や雑所得に該当するものと考えます。この点については、所得税法基本通達において次のように記載されています。
（有料駐車場等の所得）
27－2 いわゆる有料駐車場、有料自転車置場等の所得については、自己の責任において他人の物を保管する場合の所得は事業所得又は雑所得に該当し、そうでない場合の所得は不動産所得に該当する。
最後に
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